Publicado em 13 de maio de 2025 às 15h05.
Em disputas de aluguel, um dos momentos mais delicados é a possibilidade de despejo. Quando o locador recorre à Justiça para retomar o imóvel, especialmente por inadimplência, ele pode pedir uma liminar — ou seja, uma ordem de desocupação antes mesmo do julgamento final. Nesses casos, a caução entra em cena como um instrumento legal para evitar injustiças. Trata-se de um valor que o dono do imóvel precisa depositar para garantir que o inquilino seja ressarcido, caso fique comprovado depois que o despejo foi precipitado ou indevido.
A caução é uma garantia financeira exigida em certos tipos de ações de despejo, principalmente quando há pedido de liminar para desocupação imediata do imóvel. Ela serve como um seguro, se o locatário for retirado do imóvel e, no fim do processo, a decisão for revertida, esse valor pode ser usado para indenizar os prejuízos sofridos.
Prevista no artigo 59, §1º, inciso IX da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), a exigência de caução é obrigatória para a concessão de liminar em ações que envolvem a retomada rápida do imóvel. O valor geralmente corresponde a três meses de aluguel.
Ao ingressar com uma ação de despejo com pedido liminar, o locador deve depositar a caução como condição para que o juiz conceda a ordem de desocupação. Esse depósito funciona como um colchão de segurança para o locatário, caso ele seja retirado do imóvel e a decisão judicial acabe sendo revertida.
A legislação também prevê que, em situações de inadimplência, os valores de aluguéis vencidos podem substituir a caução, desde que superem o valor exigido. Essa prática tem sido aceita pelo Judiciário para não penalizar o proprietário que já enfrenta perdas financeiras.
O principal diferencial da caução em ações de despejo é seu papel de equilibrar os interesses de ambas as partes. Ela não serve apenas para garantir o direito do inquilino, mas também para viabilizar a recuperação do imóvel pelo locador de forma mais célere.
Outro ponto importante é que a caução não impede o inquilino de quitar a dívida e continuar no imóvel. O direito de “purgar a mora”, ou seja, de pagar o que deve e evitar o despejo, continua valendo, mesmo com a existência de caução.
Para o locador, a caução representa uma chance de obter a liminar e agilizar a retomada do imóvel, especialmente em casos graves de inadimplência. Já para o locatário, ela é uma proteção contra perdas irreparáveis em caso de erro judicial.
Além disso, o valor fixado pela lei (três meses de aluguel) busca manter um equilíbrio financeiro e evitar abusos por parte do proprietário ou prejuízos desproporcionais ao inquilino.
Embora eficaz, a caução pode representar um obstáculo para o locador em dificuldades financeiras. Dispor de uma quantia equivalente a três aluguéis nem sempre é viável, especialmente se o atraso nos pagamentos já compromete o orçamento.
Por isso, é essencial consultar um advogado antes de ingressar com a ação, verificar a possibilidade de substituição da caução por créditos de aluguéis atrasados e avaliar os riscos envolvidos em cada caso.
A Justiça tem mostrado flexibilidade, analisando o contexto econômico das partes e permitindo soluções que evitem novos prejuízos para o locador — sem abrir mão da proteção ao inquilino.